高杉

房地产还存在哪些预期差

2018-01-21 10:00:32

近日国家统计局公布了2017年全年的房地产行业数据,我们在新年致辞中支出大金融里加入看好房地产行业,主要原因在于看好2018年二线城市复苏,低存货下的补库存,以及地产商集中度进一步提高。借此机会授权转发晨燕投资王观先生对最新数据的解读,结合我们自身的一点感悟,看看房地产还存在哪些预期差。

1、地产销售:单月销售面积超预期增长6.14%,增速创下半年以来新高。前值5.31%。单月数据站上下半年的新高是几乎是市场始料未及的。但是市场依然习惯性的给未来的12个月打上悲观的标签。

回顾2017年,全年销售面积累计增速7.66%显著高于年初时市场的负增长悲观预期。尽管四季度不断上修预期,但是市场依然对2018年的销售持整体悲观的态度。细细数来这是自2015年开始,第四个年头市场对房地产表示出悲观预期。
在这里我不预测18年增速,仅仅从以人均居住面积为代表的居住偏好,来罗列一组数据以启发大家。
上海实际人均居住面积(总住宅建筑面积/常住人口,而非统计局修正后数据,2014年)为25.19平米。
新加坡(2014年)30.35平米,东京(2013年)39.83平米,伦敦(2014年)35.6平米,纽约(2014年)43.34平米。
结合十九大对主要矛盾的最新解读:人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
个中滋味还请大家细细品尝。
1-2月受到同期春节扰动,高频数据以不可参考,但是回顾12月非重点47城数据,广大不在统计口径内的三四线城市的销量是大超预期的。
全国非重点剩余城市12月单月销量同比9.4%,前值8.9%。值得注意的是,这是在去年同期17.3%高增速的基础上取得的增速扩张。说明三四线的需求是超预期的。

12月三四线的超预期部分受益11月以来的PSL增速恢复。就全年来看,PSL6350亿远低于2016年,甚至低于2015年。但最近两个月增速受低基数影响出现了显著反弹,12月PSL增速高达58.8%。但是我们始终坚持三四线的崛起过程中PSL仅仅是部分原因,关键还是底层人民的预期大幅改善,同时大城市的逆城镇化和美丽乡村建设,也将导致三四线可能出现二次加速的可能。

2、投资、拿地、新开工
地产投资:12月单月实现2.38%的增速,低于预期,前值5.57%。2017年全年地产投资增速7.04%,扣除价格因素后必然低于6.9%的实际GDP增速。这是地产拖累GDP的一年,试问,是什么拉动了GDP的增长?又问,从看空地产投资到看空经济增速的逻辑链条到底错在的哪一环?
上述两个问题,我们会在GDP数据点评中分析。

本月新开工增速8.64%,超过全年累计的7.02%,超预期,该数值持续证实了我们之前预判的,持续超预期的地产拿地数据必将托举新开工数据的判断。
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本月拿地增速为12.43%,前值43.14%,受制于年底资金面约束增速略有回落,但亦有两位数以上的高增长,符合预期。

3、资金端——呈现出供需双旺的态势:12月单月行业整体资金增速12.5%,前值10.8%,超预期。所谓金融整肃对地产的影响不攻自破。或许市场依然有声音认为负面影响会滞后到来,当然这个“滞后”已经伴随我们走过了2017年全年,依然尚未来到。
其中需求端的其他资金超预期同比增长12.8%,前值7.2%,而具有领先意义的定金及预收款更是增长24.9%,前值16.5%。
而代表供给端的国内贷款本月增速12.1%,前值-2.4%。
2017年全年,地产行业整体资金增速8.2%,需求端的其他资金增长8.6%,供给端的国内贷款增长17.3%。

后语:
从当年流向房地产行业的信贷占新增贷款比重看,2016-2017年的信贷规模处于高位,未来进一步上升占比的概率不大。从累积贷款额占总贷款规模看,中国的房地产信贷较之发达国家又还有上升空间。再看我们一直做的比较,日本人口连续七年下降,每人每年新房购置使用面积是0.6平米,人均居住面积33平米,可见中国还有很大的追赶空间。房地产行业即便回落,(我也认为会回落),其底线是很清晰的,即9.5-10亿平米的年销量,对应12亿平米的新开工。
国内房地产行业的新变化就是一线城市土地供应巨变,租赁用地增加,住宅继续减少,而非地产企业回到地产行业增加保障和租赁住房开发业务。可见一线城市地产日趋资产管理化,房产真正变为资产,价值越发凸显,但有好资源、便宜资源的开发商却很少,像绿景中国地产这样有旧改地块的公司是凤毛麟角。另一层面,千亿级别开发商继续高周转还有没有空间?这个需要市场、资金、团队组织等多方面的配合。但近几年销售上规模快速增长而财务稳健的第二梯队公司可能是最具看点的,A股和港股都出现了这样的小明星,如新城、蓝光、奥园、旭辉、龙光等。因此,我最看得清的反而是二线城市的新区价值重估2.0版本,二线城市新区重估的1.0大家记忆犹新,代表作是合肥政务新区、杭州钱江新城、郑州郑东新区和成都新区。随着越来越多的二线城市在人口、产业上得到发展,城市散乱的格局有望打破,2.0重估呼之欲出。原有的二线城市,加上土地市场化的西安非常值得看好。西安是少数2017年销量仍创新高的二线城市,土地市场热度不减。结合40城的数据看,2018年大概率二线城市销量触底回升,价格再次进入上升通道。至于三线城市,除了碧桂园都踏空,部分省份人口回流可能是有力支撑,我们继续观察。所以我认为房地产行业的周期在弱化,精耕区域的难度在加大,核心公司的价值在凸显,股票理应重估。

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