高杉

东南沿海走一圈,核心资产的得与失

2019-07-02 16:00:57

昨晚的调研文章推送出去之后,有粉丝在后台留言,探讨有关汽车行业进一步的发展及投资机会。为了让各位更加明白,今天开头我就再简单说两句。

昨天我们说汽车行业进入去库存阶段,而且是在降价去库存,由于竞争过于激烈,甚至可以说进入存量红海搏杀阶段,那么汽车整车就不可避免利润率下了台阶,尤其自主品牌和部分合资品牌。为了生存下去,行业整合不可避免。行业销售回暖大概率在九月见到拐点,机会并非全局性的。而是集中于国际化高端化的中国配件公司,和两个豪华车品牌经销商。不过需要说明的是,本轮豪华车的新车周期没有2016-2017年的奔驰周期那么强(增速16%vs40%),整车企业的利润和估值提升空间都会有限。

至于我们具体看好汽车产业链中哪些个股,这个以后有时间的话会再和各位进行探讨,记得时刻关注哦,要不然你可能就错失好股票了。

好了,言归正传,我们接着说说上周在两省三市走访的心得。

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高房价成为产业发展制约因素
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一月中旬,本人下来福建,看到了二手房冰冻近两年后的井喷成交,发出了“凝视深渊反被深渊吞噬”的口号!这次前来,房地产依然景气,不过产业转型受限。

近年来,福建的经济增速持续位居沿海前列,2018年达到8.3%,但与先进地区相比,存在的差距亦十分明显,以轻工为主,先进制造业与浙江、广东等省市比差距还较大,产业升级有困难。

然而,2018年厦门GDP增速为7.7%,低于全省平均,房价又过高,目前二手房达到了均价超4万元左右,仅次于上海、北京、深圳。和之前我们调研其他地方的感受一样,高房价可能会制约制造业的发展。厦门要转型升级必须将漳州、泉州纳入一小时都市圈,漳州工业基础好,二手房均价1万多/平米,比厦门低得多。

高房价之外,厦门今年的外贸状况也不是很好。1一5月厦门海关辖区范围(厦门、漳州、泉州、龙岩四个市)进出口3599.5亿元人民币,增长3.4%,较全国低0.7个百分点;其中出口2387.6亿元,增长5.9%(全国增长6.1%),进口1211.9亿元,下降1%(全国增长1.8%)。这也反映了产业转型偏慢。

反观深圳,虽然近二十年,房价上升了十多倍,但是政府宣布在房地产领域尝试新加坡模式。深圳为什么可以这么做?显然,雄厚的经济基础和奋发向上的动力使然。深圳GDP2.57万亿人民币,约3746亿美金,人均可支配收入5.7万元人民币,已经赶超日本大都会水平。然而,深圳房地产投资占GDP只有7.8%,房子产销售产值占比不到15%。创业热潮、追梦者的成功支撑了资产价格。为了保持城市竞争力,深圳推出全国首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府。

而深圳又推出了先试先行的房改政策,到2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套。主要分为三类:

第一类是商品住房,占40%左右,以中小户型商品房为主;
第二类是政策性支持住房,占40%左右,包括人才住房和安居型商品房,各占20%;
第三类是公共租赁住房,占20%左右。

可见,深圳已经对房地产的需求做分层管理,一线城市土地稀缺,人流汇集,豪宅化不可避免,这一档未来可能放开,多花钱多缴税。但对引进人才给与了大幅优惠,这保证他们可以有恒产者有恒心,定下心来做事。

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机构看好核心资产、地产与银行
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高层也感受到了高房价对经济发展、产业结构调整带来的负面作用,这几年我们也看到很多限制高房价的政策。目前就是精准的因城施策,我感觉这个行业将成为一个半市场经济半计划经济的产物,行业周期将被熨平。

以目前经济下行的状况看,很多人认为下半年放水应该是大概率事件,但不能让房地产成为经济转型升级的羁绊。

因此,在广深与机构们交流下来,他们觉得四季度基建、地产和地产产业链、银行股的机会比较大。

通过对融创的调研看

2017年820亿土地支出,其中400亿买了万达的地
2018年前三季度拿地300亿
四季度到今年三四月,集中拿地一二线市场
目前土地货值3.5万亿,只有恒大碧桂园比公司多

拿地分布:

11%一线
74%二线
4180元的成本
售价15000元
利润率高

销售金额:

今年1-5月销售了1530亿
上半年预计2100亿,6月超510亿
2019年可售金额7800亿,四季度可能加速推出
全年目标销售5500亿

融创开盘去化率为70-75%。2018年拿地方式是利用合作方的杠杆,今年权益比70%以上。公司地产所在城市大多限价,拿地的测算IRR大于30%,净利率10%,基于限价测算,那么之前拿的地块会有影响。

融资成本方面,2018年平均贷款成本是6.81%,2019年新增的贷款利率比去年下行,但还掉了2016年的债,所以公司总体成本上升了。在与银行的交流中,能感到开发贷和按揭贷的总量控制仍然严格。

2018年底5800亿已售未结转。下半年3400亿,三季度40%。境外债名义是借新还旧,针对的是所有负债的,可以拿地,而国内发债只能狭义的借新还旧。

对于地产产业链的投资机会,机构尚有分歧,基于核心资产的考虑,行业空间大,低估值高分红的空调行业值得关注。从这几年数据看,产销基本平衡,奥克斯虚报能耗标准被举报,对龙头公司更为有利。况且现在格力在进行混改,珠海市国资委拟卖出持有的15%股权,厚朴大概率接盘,从而成为第一大股东。对公司各方利益的捆绑、制衡,以及发展第二产业都有帮助,提供了些现象空间。

地产、银行之外,机构投资者们依然看好核心资产。但我与机构和高净值老板的交流中,普遍有两种担心。

第一,就是持续十年的劳动报酬刚性且快速上涨在今年可能进入平台期,居民收入增速要减缓,上半年提现了所得税减税效应。

其次,随着餐饮健康理念的深化,一桌菜的价格已经有了天花板,人均400-500元已经很高档。但一瓶茅台的价格两年多涨了一倍,大家喝的都是“存货”,今年有很多有“买到真茅台渠道”的大老板要么是渠道被切断了(经销商反腐),要么就是2000元的一批价下望而却步。

我们在反思消费的价格弹性会不会降低?就像当年的厨电,搞到一万块就见天花板?消费者可能已经在寻求替代,要么是五粮液、郎酒,要么是去茅台镇定制企业logo的自饮酒,这对未来茅台的增长空间可能不是很好。对整个消费股多少是个隐患,就像公布不达预期的财报后暴跌的维他奶国际(00345HK),未来留一点清醒不是坏事。

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