杨晓磊

股市持续调整,该不该把眼光转向楼市?(一)

2021-03-28 22:00:40

牛年以来偏股基金明显失去了赚钱效应,很多“网红基金”从节后或多或少都回撤了10%-20%左右,所幸在这个周末总算出现了大家期盼已久的反弹。也有一些朋友未雨绸缪,出于“保住浮盈”的原则,希望把资金从基金或者在股市挪出来“转战楼市”,这种做法是否可取?应该用什么方法进行分析呢?今天就教大家一个分析各地房地产投资价值的框架

很多新粉都会觉得教主是“房地产黑”,近年来从来不看多房价。但老粉都知道,教主可是15年5月喊出“卖股买房”的第一人,所以谈楼市,虽然称不上内行,但至少也不算“菜鸟”。

偏见是会影响你的投资的,我们在此不用偏见,都用数据来和大家进行解释。就像在上一次我们说过,为什么未来10年中国的股票型基金大概率能够吊打房价?我们举出了一系列数据的案例,那么同样大家也可以看,在15年的4月份和5月份,我们多次提出应该“卖股买房”,我个人也是在15年4、5月份这么来操作的。这篇卖股买房的文章至今依然安静的躺在我的公众号里面,就是15年5月31号写的这篇《A股太震荡,周末看房压压惊》。当时我认为“卖股买房”是一个好选择,但这次的情况是否一样呢?

我认为这次恐怕不一样。首先来看一下当时在15年的6月12号,创业板指数到达最高点的那一天,估值是达到了140倍的极度泡沫化市盈率,而这一次创50指数最高点的市盈率,其实在今年1月份左右大概是90倍不到。那么如果是看沪深300的话,其实它的市净率也处在历史均值向上30%的水准,各类“茅指数”可能处在一个60倍左右的市盈率,和当年创业板指数动辄140倍的市盈率的泡沫相比,其实并没有这么大。

其次我们所面临的楼市政策环境和当时是非常不一样的。在14年9月底,央行对于居民按揭贷款给予了最低可以在基准利率基础上打7折的这样一个史无前例的优惠,或者说史有前例,上一次的前例是09年在08年年底09年祭出过这个政策,那么出了这个政策之后,08 09年楼市发生了什么应该大家也记得。因此在14,15年我们看到央行连续出台“降低首付”的政策,“降低房贷利率”政策,鼓励商业银行发放按揭贷款的政策之后,我们觉得这是一个楼市非常好的拐点,应该进行抄底。那么现在的情况相信政策环境舆论环境大家就比较清楚了,“房住不炒”从18年提出以来,其实一直在比较严厉的执行过程当中,当然可能说这些政策大家不是特别敏感,因为政策它更多的是一个定性的东西,我们今天还是用偏定量的手段,因为作为一个专业投资者,我们其实更多的应该做一个“理科生”,不要去做一个“文科生”,所以我们还是用一系列的数据来佐证一下具体的一些投资案例。

比如说今天我们举的案例就是郑州的楼市,因为周五的时候正好我有一位朋友是郑州的朋友在问我,能不能把现在的很多股票基金的资产卖掉,去买一套郑州的房子去做投资。那么为此我觉得Wind里面搜集了一些郑州楼市有关的数据,来和大家分享一下有关于楼市的投资框架。

我们一直谈到过“房租”是判断一个城市楼市健康程度非常重要的指标,因为房租其实隐含着两种意义,第一是人口净流入的数量,第二是新建住宅的新增供应情况。怎么去理解这个问题?我们先看一下郑州的楼市。根据万德数据显示,每个一二线城市都有一个城市租赁价格指数,指数以2016年1月为基期,指数的首期是1000点。那么在2018年1月份开始公布的郑州城市租赁价格指数来看,2018年1月份的指数是1008.8点,那么截至到指数公布的最后一期,也就是2021年的1月份,这是目前为止最新的一期城市住房租赁价格指数是937.5点。相对于在16年1月份,指数其实下滑幅度大概是在6%左右的,也就是郑州的房租,这几年都是下跌的,这一点也和我和一些郑州的网友,包括郑州的粉丝聊下来的情况一致,他们的感官体验也是这几年郑州的房租是下跌的,房租下跌意味着什么呢?他就有点像一家公司的利润,或者说一家公司的现金流是在下跌的,但是这家公司的股价却在上涨,实际上是这个城市的房价其实它的估值在上升,但是它的内涵的投资价值,它的现金流增速是在下降的,这其实是一个隐患。

那么这个隐患预示着两方面的可能性,第一种可能性就说明郑州的人口净流入量不够,只有新增人口的持续流入,它才会产生租房的需求,如果租房的需求持续上升,那么房租应该是上升的,这个逻辑大家同意吧?但是还有另外一种可能,如果一个城市的人口是净流入的,但是这个城市在过去几年,由于新增住宅的土地供应量很大,新增住宅的成品商品房的交房的供给量很大,那么大家也可以想象一下,比如说你买了一套新房,老房就要出租出去,那么出租市场供应量一下子变大之后,它的供应量大于新增人口的边际增量,那么房租就会下滑,所以这其实是两种可能性。第一是人口净流入量不够,第二也有可能是人口净流入量是够的,但是新增住宅的土地供应太大,那么因此我们还需要一些其他的数据去佐证。在这里我介绍给大家三个非常好的角度,就是一个城市的居民用水量、居民用电量和居民天然气或煤气用量,其实这三个指标是非常反映城市的人口变化情况的。

郑州市区居民用水量变化数据是以年度为单位进行公布的。2015年郑州的市区居民生活用水量,是173,810,000吨,而2016年是181,920,000吨,那么这个数据最晚一期披露到的是2018年,那么2018年成郑州的居民城市的用水量是219,082,000吨,其实是有一个比较大的增长的。说明郑州的人口大概率其实是正增长,那么这只是一个用水量的数据,我们再用多方面的数据进行佐证。郑州的城镇居民生活用电量每年的变化。那么2015年的时候,郑州的居民生活用电量是490,208万千瓦时。那么2020年截止最新的数据来看,郑州的生活用电城镇居民生活用电量是791,776万千瓦时。所以也可以看到无论是居民用水量还是用电量来看,这两个数据佐证下,应该郑州的人口是在持续增长,人口是在持续净流入的,所以我们从郑州的房租价格指数来看,它的下滑应该不是由人口净流入减少所产生的,更多的应该是由新增住宅土地供应偏大导致的这样一个情况。

从用水量、用电量这些数据来讲,郑州的人口是在持续性流入的,这一点应该说基本面还不错,但是影响它这两年现金流增速的,也就是房租增速最重要原因,是新增住宅的土地供应量过大。所以从这个角度来讲,我个人并不认为郑州楼市会比A股的核心资产要来得好,以高端白酒或者免税品为例,其实市场对于它未来5年长期年均现金流增速的预期是10%-15%,而我们看到郑州楼市在过去5年基本上是每年以1%负增长的房租,所以同样大家去比现金流增速,郑州是每年-1%到-2%,茅指数是每年+10%到+15%。那么5年10年下来,一个是1.1的10次方,一个是0.99的10次方,假设我们都按照线性外推的话,你就会发现哪个更有投资价值。那么从估值来看怎么讲呢?我们从一些郑州的朋友交流的情况发现,郑州的房租回报率相对于它的房价来讲,大概是在3%~3.5%左右,那么如果我们取3.3%的这样一个中间值的话,那么对应的郑州楼市的估值就是30倍市盈率,而茅指数们以高端白酒为例,差不多是50倍不到一点的市盈率,所以大家就要在两者之间做权衡和取舍。

我个人还是更偏向于持续高增长的资产,对于这种现金流下降,然后估值在提升的资产是不感冒的,因为估值在提升,更多的是赚钱效应或者说资金效应的体现。而我们长期来讲,投资还是依靠着现金流增速的增长。所以从这个角度来看,我认为A股的核心资产未来5-10年跑赢郑州楼市的概率是非常高的。

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